Аналитическая записка о ситуации, сложившейся в городе Климовске Московской области со вводом домов ЖК «Сосновка» 26 марта 2014 года
Подготовлена руководством ООО "ЖИЛСОЦСТРОЙ"
Перед началом строительства многоквартирных домов по адресу: Московская область, г. Климовск, Больничный проезд, д. 1, корпус 1, корпус 2 (далее – ЖК «Сосновка»), застройщиком (ООО «Жилсоцстрой») от МУП «Водоканал» и МУП «Теплосеть» были получены технические условия на подключение строящихся домов к городским инженерным коммуникациям систем водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения, которые легли в основу Градостроительного плана земельного участка, утвержденного Главой г. Климовска. На основании полученных технических условий была разработана и согласована с МУП «Водоканал» и МУП «Теплосеть» проектная документация, которая получила положительное заключение Мособлгосэкспертизы. На основании вышеуказанных документов было получено Разрешение на строительство от 19.01.2009 № 056-01.
По согласованию с Администрацией города Климовска 25.05.2012 ООО «Жилсоцстрой» были получены технические условия МУП «Водоканал» № 540 и МУП «Теплосеть» № 544 на подключение ЖК «Сосновка» к сетям водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения. 28.08.2012 ООО «Жилсоцстрой» обратилось в МУП «Водоканал» и МУП «Теплосеть» с заявками № 291 и № 292 на заключение договоров о подключении в соответствии с п. 6 «Правил заключения и исполнения публичных договоров о подключении к системам коммунальной инфраструктуры», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 09.06.2007 № 360 (далее – Правила заключения договоров), и п.11 «Правил подключения к системам теплоснабжения», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.04.2012 № 307 «О порядке подключения к системам теплоснабжения и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» (далее – Правила подключения к системам теплоснабжения). В соответствии с Правилами заключения договоров, МУП «Водоканал» и МУП «Теплосеть» обязаны были в течение 30 дней передать ООО «Жилсоцстрой» для подписания договоры о подключении ЖК «Сосновка» к сетям теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, однако это сделано не было.
МУП «Водоканал» письмом от 12.09.2012 № 987 направило отказ в заключении договора о подключении, мотивировав это невыполнением ООО «Жилсоцстрой» ранее выданных технических условий от 25.05.2012 № 540. Из указанного письма можно сделать вывод о том, что МУП «Водоканал» полагает, что технические условия являются обязательством ООО «Жилсоцстрой». При этом согласно п. 2 ст. 307 ГК РФ «Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе». Технические условия, согласно п. 10 «Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 № 83 (далее – Правила предоставления технических условий), должны содержать: «максимальную нагрузку в возможных точках подключения, срок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения». Таким образом, технические условия не могут являться обязательством, выполнение которого обязательно для застройщика, а представляют собой только информацию о возможностях подключения. Данный вывод дополнительно подтверждается положениями п. 7 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ «Технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку, сроки подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и срок действия технических условий, а также информация о плате за такое подключение предоставляется организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, без взимания платы в течение четырнадцати дней по запросам правообладателей земельных участков, если иное не предусмотрено законодательством. Правообладатель земельного участка в течение одного года с момента предоставления технических условий и информации о плате за такое подключение должен определить необходимую ему для подключения к сетям инженерно-технического обеспечения нагрузку в пределах предоставленных ему технических условий». Согласно п. 6-8 Правил заключения договоров ООО «Жилсоцстрой», направляя в адрес МУП «Водоканал» заявку на подключение к сетям водоснабжения и водоотведения от 28.08.2012 № 291, определило нагрузку в точках подключения. В случае подписания договора на подключение согласно пп. а п. 12 Правил заключения договоров одним из существенных условий должен быть перечень мероприятий (в том числе технических) по подключению объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и обязательства сторон по их выполнению. Таким образом, отказ в выдаче договора на подключение являлся незаконным, поскольку в соответствии с п. 17 Правил заключения договоров, основаниями для отказа от заключения договора о подключении являются: отсутствие технических условий, истечение срока действия технических условий на момент подачи заявки о заключении договора или в течение 30 дней с момента подачи заявки и превышение указанной в технических условиях максимальной нагрузки. Перечень оснований для отказа является исчерпывающим, в связи с чем, невыполнение самих технических условий в качестве основания для отказа Правилами заключения договоров не предусмотрено.
МУП «Теплосеть» письмом от 28.09.2012 № 1146 также направило отказ в заключении договора о подключении, мотивировав это тем, что ООО «Жилсоцстрой» пропустило срок на обращение за необходимой нагрузкой по старым техническим условиям от 10.04.2008 № 344, в связи с чем МУП «Теплосеть» считает свои обязательства по подключению строящихся многоквартирных жилых домов прекращенными. В данном случае имеет место неправильное понимание МУП «Теплосеть» сути технических условий в части периода их действия. Обосновывая свою позицию, МУП «Теплосеть» указало на то, что срок действия технические условия истек 10.04.2012, а письмом от 25.05.2012 № 544 данные технические условия, по мнению МУП «Теплосеть», были пролонгированы до 19.01.2013г., и, в связи с этим, течение годового срока для обращения с заявкой на подключение истекло. Отказ является незаконным так как согласно Правил предоставления технических условий такая процедура, как пролонгация технических условий не предусмотрена. Согласно п. 12 Правил предоставления технических условий «в случае обращения правообладателя земельного участка, который намерен осуществить подключение построенного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, если технические условия на его подключение отсутствовали, либо истек срок их действия, организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (в данном случае - МУП «Теплосеть») обязана определить и выдать новые технические условия». Руководствуясь этим, следует сделать вывод о том, что МУП «Теплосеть» письмом от 25.05.2012 № 544 не пролонгировало старые, а выдало новые технические условия, следовательно, течение годового срока для подачи заявки на заключение договора о подключении начинается с 26.05.2012. Таким образом, обращение ООО «Жилсоцстрой» от 28.09.2012 № 292 с заявкой совершено в рамках действующего законодательства, а отказ МУП «Теплосеть» от заключения договора на подключение является незаконным.
ООО «Жилсоцстрой» письмами от 12.10.2012 № 384 и № 383 разъяснило МУП «Водоканал» и МУП «Теплосеть» незаконность отказов. Однако, вместо устранения допущенных нарушений, МУП «Водоканал» письмом от 18.10.2012 № 1109, а МУП «Теплосеть» письмом от 19.10.2012 № 1265/1 сообщили, что выданные ими ранее технические условия от 25.05.2012 № 540 и № 544 вообще не соответствовали требованиям законодательства, в связи с чем они их отзывают. Данный отзыв так же является незаконным т.к. не предусмотрен Правилами предоставления технических условий и другими нормативными актами. Далее МУП «Водоканал» письмом от 19.10.2012 № 1111 сообщило, что техническая возможность в подключении ЖК «Сосновка» вообще отсутствует, и на этом основании письмом от 19.10.2012 № 1112 повторно отказало в заключении договора о подключении. В свою очередь МУП «Теплосеть» письмом от 22.10.2012 № 1275/1 так же отказало в заключении договора на подключение по той же причине.
Как указано в письмах МУП «Водоканал» от 19.10.2012 № 1111 и МУП «Теплосеть» от 22.10.2012 № 1275/1 отсутствие резерва мощности и пропускной способности сетей является следствием невыполнения ранее выданных технических условий. При этом МУПы настаивают на том, что обязательства по выполнению технических условий лежат на ООО «Жилсоцстрой». При этом, согласно п. 7 Правил предоставления технических условий, «в случае если инвестиционная программа организации, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, не утверждена, технические условия выдаются при подключении к существующим сетям инженерно-технического обеспечения и выполнении указанной организацией за счет средств правообладателя земельного участка работ, необходимых для подключения к сетям инженерно-технического обеспечения в точке подключения на границе существующих сетей». Таким образом, при отсутствии резерва мощности и пропускной способности инженерных сетей МУП «Водоканал» и МУП «Теплосеть» обязаны обеспечить и выполнить за счет средств ООО «Жилсоцстрой» работы, необходимые для подключения к сетям инженерно-технического обеспечения за пределами земельного участка ЖК «Сосновка». Данные выводы подтверждаются так же положениями п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, согласно которым застройщиком является лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. В развитие положений Градостроительного кодекса РФ были приняты Правила заключения договоров и Правила подключения к системам теплоснабжения. В указанных документах устанавливается, что при исполнении договоров на подключение владелец земельного участка, на котором осуществляется строительство, обязан выполнить мероприятия по подключению к инженерным системам только в пределах границ своего земельного участка. В тоже время мероприятия за пределами границ земельного участка выполняются ресурсоснабжающими организациями за счет владельца земельного участка. Следовательно требования МУП «Теплосеть» и МУП «Водоканал» к ООО «Жилсоцстрой» о строительстве и реконструкции инженерных сетей за пределами земельного участка ЖК «Сосновка» не соответствуют законодательству.
16 января 2013 года ООО «Жилсоцстрой», письмами № 553 и №554, обратилось к МУП «Теплосеть» и МУП «Водоканал» с новыми заявками на выдачу технических условий. Однако, 01.02.2013 МУП «Водоканал» и МУП «Теплосеть» письмами № 91 и № 107 вновь отказали ООО «Жилсоцстрой» в выдаче технических условий, мотивируя это отсутствием мощностей. Для проверки наличия мощности коммунального ресурса и резерва пропускной способности сетей ООО «Жилсоцстрой» обратилось в ОАО «УГМ-С СТРОЙИНВЕСТ» с целью проведения независимой экспертизы, по результатам которой было установлено, что:
«1. Существующей мощности городских очистных сооружений района Гривно г. Климовска и пропускной способности канализационных сетей достаточно для приема хозяйственно-бытовых стоков от существующего жилого фонда с административно-хозяйственными сооружениями и двух построенных жилых домов по Больничному проезду, д.1, корпус 1 и корпус 2.
2. В результате выполнения Заказчиком проектных и строительно–монтажных работ по перекладке существующего и прокладке нового водопровода пропускной способности сетей достаточно для обеспечения существующего жилого фонда с административно-хозяйственными сооружениями и двух построенных жилых домов по Больничному проезду, д. 1, корпус 1 и корпус 2 необходимым объемом холодной воды.
3. Существующей мощности котельной, расположенной по адресу: МО, г. Климовск, ул. Школьная, д. 34А, и пропускной способности тепловых сетей достаточно для обеспечения тепловой энергией существующего жилого фонда с административно-хозяйственными сооружениями и двух построенных жилых домов по Больничному проезду, д. 1, корпус 1 и корпус 2.»
30 января 2013 года ООО «Жилсоцстрой» было получено Заключение Главгосстройнадзора Московской области № 113-30-2 о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации.
Заключение Главгосстройнадзора Московской области и Заключение независимой экспертизы подтверждают факт осуществления строительства в соответствии с проектом и создании ООО «Жилсоцстрой» всей необходимой инфраструктуры для подключения ЖК «Сосновка» к системам коммунальной инфраструктуры. Учитывая это, ООО «Жилсоцстрой» письмом от 08.02.2013 № 25 обратилось в Администрацию города Климовск с заявкой на ввод ЖК «Сосновка» в эксплуатацию. Администрация города письмом от 19.02.2013 № 171 отказала в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, мотивировав свой отказ отсутствием справок о выполнении технических условий, которые, в нарушение законодательства, были отозваны МУП «Водоканал» и МУП «Теплосеть» за три месяца до завершения строительства.
Для разрешения сложившейся ситуации ООО «Жилсоцстрой» обратилось в Администрацию и в Совет депутатов города Климовска с жалобой на противоправные действия городских МУПов, однако Глава города письмом № б/н от 21.01.2013 и председатель Совета Депутатов письмом № 68 от 28.02.2013 отказались рассматривать сложившуюся проблему, указав на то, что не вправе вмешиваться в деятельность городских муниципальных унитарных предприятий.
По обращению ООО «Жилсоцстрой» к уполномоченному представителю при Президенте РФ по защите прав предпринимателей Б.Ю.Титову на неправомерные действия ресурсоснабжающих организаций города Климовска была проведена правовая экспертиза, подтвердившая нарушения действующего законодательства. По результатам правовой экспертизы, аппаратом уполномоченного представителя при Президенте РФ по защите прав предпринимателей, Генеральной прокуратуре РФ было поручено провести проверку законности действий МУП «Водоканал» и МУП «Теплосеть». Результаты проверок показали, что допущенные руководством МУП «Водоканал», МУП «Теплосеть» и Администрации города Климовска нарушения законодательства привели к невозможности своевременного ввода в эксплуатацию двух многоквартирных домов и ущемлению прав 647 граждан – участников долевого строительства. Для устранения выявленных нарушений прокуратурой города Климовск были вынесены Представления об устранении нарушений действующего законодательства: Главе города Климовска, директору МУП «Теплосеть» и директору МУП «Водоканал». По результатам проверки было вынесено Постановление о направлении материалов проверки в орган предварительного расследования для решения вопроса об уголовном преследовании сотрудников МУП «Водоканал» и МУП «Теплосеть», 25.12.2013 было возбуждено уголовное дело № 84237, 10.10.2013 Приказами № 605 и № 606 Федеральной антимонопольной службой по Московской области в отношении МУП «Теплосеть» и МУП «Водоканал» были возбуждены дела о нарушении Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». При этом ни одна из проверок, проводимых Генеральной прокуратурой РФ, прокуратурой Московской области, прокуратурой г. Климовска, Федеральной антимонопольной службой Московской области, Министерством строительного комплекса Московской области, не выявила нарушений действующего законодательства со стороны ООО «Жилсоцстрой».
ЖК «Сосновка» является социально значимым проектом для муниципального образования «Городской округ Климовск» Московской области. Сложившаяся ситуация рассматривалась на площадке Центра общественных процедур «Бизнес против коррупции», где единогласно было принято решение, что данный конфликт имеет признаки рейдерского захвата и коррупционной составляющей. Разрешение сложившейся ситуации находится под личным контролем уполномоченного представителя при Президенте РФ по защите прав предпринимателей Титова Б.Ю., губернатора Московской области Воробьева А.Ю., Министра строительного комплекса и ЖКХ МО Оглоблиной М.Е. и Первого заместителя Председателя комитета по жилищной политике и ЖКХ Госдумы Николаевой Е.Л.
За все это время было проведено много совещаний в Министерстве строительного комплекса, а так же в Правительстве Московской области. На совещаниях в Министерстве строительного комплекса было отмечено, что ООО «Жилсоцстрой» действует в соответствии с законодательством и своевременно исполняет поставленные на совещаниях поручения. В то же время на всех совещаниях отмечается недостаточная работа по исполнению решений со стороны Администрации города и руководителей МУП «Водоканал» и МУП «Теплосеть», а так же их нежелание конструктивного взаимодействия с ООО «Жилсоцстрой».
Параллельно ООО «Жилсоцстрой» обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском о понуждении МУП «Водоканал» и МУП «Теплосеть» заключить договора о подключении ЖК «Сосновка» к сетям теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения. В ходе рассмотрения судом дела в отношении МУП «Водоканал» дополнительно была проведена экспертиза, которая установила, что техническая возможность подключения ЖК «Сосновка» есть. Решением Арбитражного суда Московской области от 19 ноября 2013 г. удовлетворены исковые требования ООО «Жилсоцстрой» к МУП «Водоканал» о понуждении к заключению договора о подключении к системам холодного водоснабжения и водоотведения. Результатов экспертизы в отношении технической возможности подключения к сетям теплоснабжения на сегодняшний день нет.
В то же время 13.06.2013 на совещании у Заместителя Председателя Правительства Московской области Елянюшкина Г.В., несмотря на принятые решения о необходимости скорейшего ввода в эксплуатацию ЖК «Сосновка» Елянюшкин Г.В. попытался уличить ООО «Жилсоцстрой» в невыполнении технических условий, выданных при строительстве инженерных сетей. Однако получив документально подтвержденные ответы на все поставленные вопросы, Заместитель Председателя Правительства МО попросил ООО «Жилсоцстрой» покинуть зал совещания и продолжил переговоры только с представителями Администрации города, городских МУПов и Главного управления государственного строительного надзора Московской области. По итогам второй (закрытой) части совещания было дано указание представителю Главного управления государственного строительного надзора Московской области аннулировать Заключение Главгосстройнадзора МО № 113-30-2 от 30.01.2013 о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации, при том, что никакого законного основании аннулировать подобное заключение Главгосстройнадзора не имеется, а право на отмену заключения предоставлено только суду. После детальной проверки правомерности выдачи Главгосстройнадзором Заключения о соответствии, руководитель Главгосстройнадзора отказался отменять данное заключение.
Основной претензией городских МУПов и руководства города к ООО «Жилсоцстрой», озвученной на совещании у Елянюшкина Г.В., является невыполнение технических условий, которые на сегодняшний день отсутствуют. При этом ни руководство области, ни руководство города не хотят воспринять ту информацию, что в соответствии с законодательством РФ технические условия не являются обязательством и физически не могут быть выполнены без заключения договора на подключение. Заключение самого договора на подключение руководство городских МУПов «саботирует» уже два года, вначале отказываясь выдавать договора на подключение к инженерным сетям, а затем и вовсе незаконно отозвав технические условия, отказываясь при этом выдавать новые.
Кроме того, по результатам проверки Генеральной прокуратурой, Прокуратурой Московской области, прокуратурой города Климовска и Федеральной антимонопольной службой Московской области, были отмечены нарушения со стороны МУП «Водоканал» и МУП «Теплосеть» действующего законодательства, которое запрещает навязывать заявителю условия договора о подключении, невыгодные для него или не относящиеся к предмету договора, экономически или технологически не обоснованные (Постановление Правительства РФ от 16.04.2012 N 307 «О порядке подключения к системам теплоснабжения»). Аналогичная норма присутствует в ст. 10 Закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» - «запрещаются действия (бездействие) занимающего доминирующее положение хозяйствующего субъекта, результатом которых являются или могут являться недопущение, ограничение, устранение конкуренции и (или) ущемление интересов других лиц, в том числе навязывание контрагенту условий договора, невыгодных для него или не относящихся к предмету договора». Желание же МУПов - это что бы для ЖК «Сосновка», который будет потреблять всего 4,17 Гкал/час тепла и 535 м3/сут. воды, со стороны застройщика были выполнены работы по реконструкции котельной с увеличением мощности с 70 Гкал/час до 90 Гкал/час, очистных сооружений с 15 000 м3/сут. до 20 000 м3/сут и КНС с 6 000 м3/сут до 12 000 м3/сут. При этом директора МУПов понимают, что данные требования с их стороны незаконны и поэтому категорически отказываются подписывать с ООО «Жилсоцстрой» договора о подключении ЖК «Сосновка» к энергоресурсам т.к. вписать такие обременения в него они не могут. В связи с этим они пытаются выкрутиться из этой ситуации и предлагают подписать некое соглашение о намерениях, выполнение которого якобы в последующем даст возможность подписать и договора о подключении. Председатель Совета депутатов г. Климовска А.Н. Меньшов утверждает, что гарантом исполнения подписанного соглашения будет подпись заместителя председателя Правительства Московской области Г.Ю. Елянюшкина. Это предложение противоречит требованиям действующего законодательства. За 23 года существования ООО «Жилсоцстрой» ни разу не нарушало законы РФ. В связи с этим позиция ООО «Жилсоцстрой», как застройщика, в вопросе подписания незаконного документа однозначна и заключается в том, что единственным документом, регламентирующим вопросы подключения, является договор о подключении. Это регламентировано Постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006г. № 83 «Об утверждении правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения» пункт 15 которого гласит «подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения осуществляется на основании договора. Порядок заключения и исполнения указанного договора, существенные условия такого договора, права и обязанности сторон определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации». Подключение к сетям теплоснабжения регламентировано Постановлением Правительства РФ от 16 апреля 2012г. № 307 «О порядке подключения к системам теплоснабжения …», где пункт 4 гласит «подключение к системам теплоснабжения осуществляется на основании договора о подключении к системам теплоснабжения». ООО «Жилсоцстрой» обосновывает свою позицию о требовании подписания договоров о подключении к инженерным сетям еще и тем, что в случае неисполнения одной из сторон условий соглашения, на котором настаивают представители Администрации города Климовска, невозможно будет противоположной стороне отстаивать свою позицию в судебном порядке, так как предлагаемое соглашение не предусмотрено действующим законодательством и не несёт за собой юридической ответственности. Такую ответственность предоставляет только договор на подключение, предусмотренный вышеназванными Федеральными законами. При этом ООО «Жилсоцстрой» в очередной раз подтверждает свою готовность выполнить все условия договоров о подключении ЖК «Сосновка» к инженерным коммуникациям, не противоречащие действующему законодательству.
Утверждения Председателя Совета депутатов г. Климовска Меньшова А.Н. о том, что при строительстве предыдущих объектов (два жилых дома по адресу г. Климовск, ул. Советская, д. № 12 и д. № 14) ООО «Жилсоцстрой» имело «нулевые» технические условия – это ложь. В соответствии с техническими условиями, которые выдавались для выполнения мероприятий по присоединению вышеуказанных домов к инженерным сетям, затраты по реконструированным сетям составили более 68,5 млн.руб. и были переданы в собственность Администрации города Климовска, из которых:
- два участка теплотрассы стоимостью 57,5 млн.руб.;
- наружный водопровод стоимостью 7,0 млн.руб.;
- наружные сети электроснабжения стоимостью более 4 млн.руб.
Дополнительно к этому стоимость аренды земельного участка на период строительства составила 57,9 млн.руб.
Заявления о том, что ООО «Жилсоцстрой» не выполнило мероприятия, связанные с развитием социальной сферы города – это ложь. Так, согласно проекта планировки, утверждённого Главным архитектурно-планировочным управлением Московской области, реконструкция и строительство детских садов и общеобразовательных школ предусматривается только на втором этапе, после полной реконструкции инженерной инфраструктуры во время первого этапа (реализация существующего договора развития застроенных территорий). При этом необходимо помнить о том, что строительство ЖК «Сосновка» никак не связано с реализацией договора о развитии застроенной территории. К тому же Администрация города Климовска на сегодняшний день не в состоянии исполнить свои обязательства перед ООО «Жилсоцстрой» в том объеме, который предусмотрен договором о развитии застроенной территории, в связи с чем, исполнение застройщиком условий договора о развитии на сегодняшний день экономически нецелесообразно.
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума